Indemnité de résiliation du crédit-bail

Lorsqu’elle est stipulée en cas de résiliation pour inexécution du crédit-preneur, l’indemnité de résiliation constitue une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du Code civil ; l’indemnité due en contrepartie de l’exercice d’une faculté de résiliation anticipée obéit à une autre logique, la Cour de cassation jugeant qu’elle répare le préjudice du crédit-bailleur (Cass. com., 11 avril 2018, n° 16-24.143). Le juge peut donc la réduire d’office si son montant est manifestement excessif au regard du préjudice réellement subi par le crédit-bailleur.

Qu’est-ce que l’indemnité de résiliation du crédit-bail ?

Elle correspond à la somme que le locataire s’engage à payer au crédit-bailleur en cas de résiliation du contrat avant son terme, notamment pour non-paiement des loyers. Cette clause figure systématiquement dans les contrats de crédit-bail mobilier et immobilier régis par les articles L313-7 et suivants du Code monétaire et financier. Le montant est en général calculé sur la base des loyers restant à courir jusqu’au terme initial du contrat, parfois actualisés ou diminués d’une valeur résiduelle du bien repris par le bailleur.

Pourquoi cette indemnité est-elle qualifiée de clause pénale ?

L’article 1231-5 du Code civil vise la stipulation par laquelle celui qui manquera d’exécuter le contrat paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts. La Cour de cassation qualifie de clause pénale l’indemnité stipulée en cas de résiliation pour inexécution, dès lors qu’elle vise à la fois à contraindre le crédit-preneur à exécuter et à évaluer forfaitairement le préjudice du bailleur (Cass. civ. 3e, 21 mai 2008, n° 07-12.848) ; en revanche, l’indemnité due à la suite de l’exercice d’une faculté de résiliation anticipée n’est pas une pénalité (Cass. com., 11 avril 2018, n° 16-24.143). Cette qualification ouvre au juge un pouvoir de contrôle qui n’existerait pas si la clause était analysée comme une simple modalité de calcul du prix.

Comment le juge exerce-t-il son pouvoir de réduction ?

L’article 1231-5, alinéa 2, du Code civil permet au juge, même d’office, de modérer la peine convenue si elle est manifestement excessive, ou de l’augmenter si elle est dérisoire. Toute stipulation contraire tentant d’écarter ce pouvoir est réputée non écrite en vertu du même article. En pratique, le juge compare le montant de l’indemnité contractuelle au préjudice effectivement subi par le crédit-bailleur, en tenant compte de la valeur de reprise du bien, des loyers déjà perçus et de la possibilité de relouer ou revendre l’équipement. Le juge apprécie le caractère manifestement excessif au jour où il statue, notamment au regard de la valeur de revente ou de relocation du bien restitué.

Quel est l’impact d’une procédure collective du locataire ?

Lorsque le locataire fait l’objet d’une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire, le sort du contrat de crédit-bail en cours est régi par les articles L622-13 et L641-11-1 du Code de commerce. L’administrateur ou le liquidateur peut opter pour la poursuite du contrat ou y renoncer ; en cas de résiliation, la créance qui en résulte doit être déclarée au passif, le cocontractant disposant d’un délai d’un mois à compter de la date de la résiliation de plein droit ou de la notification de la décision la prononçant (art. R. 622-21, al. 2, du Code de commerce). Si l’indemnité est une clause pénale, son montant reste soumis au pouvoir modérateur du juge ; mais dans un arrêt du 11 avril 2018 (n° 16-24.143), rendu à propos de l’étendue de l’engagement d’une caution, la Cour de cassation a jugé que l’indemnité due à la suite d’une résiliation anticipée, y compris lorsqu’elle est exercée par le liquidateur, ne constitue pas une pénalité.

Quelles précautions pour le créancier bailleur ?

Le crédit-bailleur a intérêt à rédiger une clause d’indemnité proportionnée, tenant compte de la valeur de reprise du matériel et des loyers déjà encaissés, afin de limiter le risque de réduction judiciaire. En cas de contentieux, il doit être en mesure de justifier du préjudice réel, notamment par la production d’une évaluation du bien repris et du montant des loyers impayés au jour de la résiliation. Une déclaration de créance précise et documentée, distinguant le principal, les intérêts et l’indemnité contractuelle, facilite l’admission au passif et réduit le risque de contestation devant le juge-commissaire.